商业运营规模较大的房企ABS申请规模较大，融资成本相对较低。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
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11月30日保利发展发布公告称拟发行不超过100亿元的租赁住房资产支持证券化产品，再度印证了房地产行业资产证券化产品发行的复苏。在经历了8月以来发行的断档之后，房地产资产证券化产品的审批在11月大幅加速，未来可能迎来一波发行潮。
8月后房地产资产证券化产品发行几乎断档
11月审批加速
2021年1-7月来房地产行业的资产证券化产品的发行仍然较为活跃，根据CNABS的数据，房地产行业在1-7月共发行了3250亿元的资产证券化产品，同比增长了18.3%。但是5月起中国证券投资基金业协会叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品，同时也将房地产供应链类ABS储架规模降至20亿元，由于供应链ABS可延长应付账款账龄，达到变相融资且不占用融资额度的目的，并且不影响房企的表内杠杆，因此在“三条红线”推出后广受房企追捧，是ABS发行的一大主力，供应链ABS受到限制一定程度上打击了房地产资产证券化产品的发行。再加上8月之后房企债务违约情况逐渐增多，投资者的信心有所下降，因此8月以后房地产行业的资产证券化产品发行规模大幅减少，9月10月甚至出现了断档，直到11月陆家嘴发行的海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场2期资产支持专项计划打破了这一沉寂。
11月以来上交所和深交所对房地产资产证券化产品的审批速度明显加快。根据CNABS的数据，2021年6-10月每个月受理以及反馈的房地产资产证券化产品基本都在300亿元左右，而11月单月则飙升至2147亿元，其中有23支共约674亿元的产品在11月被交易所受理后就直接在当月获得了通过或得到了反馈意见，这部分通过审批的资产证券化产品发行之后预计将会再度形成资产证券化产品发行的高潮。
国企央企ABS审批率先加速
供应链ABS审批占比不到两成
将6-11月各月经审批的房地产资产证券化产品规模按申请企业的性质来看，6-8月审批的产品基本都以民营企业为主，而在9月份政府开始释放房企融资环境略微解冻的信号之后，国企在融资方面的优势有所显现，9-11月审批的资产证券化产品中国企央企的申请发行占比大幅提高。其中除了大型的国企央企之外，地方的中小型城投公司获得审批的资产证券化项目数量也相对较多。
在底层资产类型方面，6-11月经审批的房地产资产证券化产品按金额分布来看，41%的底层资产都是商业物业，这也是多数进行商业运营的房企重点发行的资产证券化产品。之后供应链ABS的占比为15%，住房租赁、购房尾款、保障房和基础设施ABS的审批规模占比都在10%左右。
值得注意的是，供应链ABS产品的发行规模自2016年以来持续攀升，到了2021年1-5月其发行量占比甚至达到了53.64%，但是由于5月份国家对于供应链ABS的发行发布收紧政策，因此6月份以来供应链ABS的审批量占比仅为15%，虽然发行量占比相比于1-5月略微下降至51.91%，但是这主要是因为5月份以前审批通过的供应链ABS产品在6-8月集中发行，未来供应链产品的发行占比可能会继续降低。
商业运营规模较大的房企ABS申请规模较大
融资成本相对较低
从6-11月申请发行资产证券化产品规模的TOP10房企来看，中国铁建和中国交建都以200亿元的发行规模并列居于首位，整体来看发行资产证券化产品规模较大的企业主要以国企央企为主，此外还有部分商业运营规模较大的民营企业，比如融创、新鸿基、万科等。这主要是因为资产证券化对于发债主体的信用评级和底层资产要求都相对较高，需要评估项目的多方面因素，比如其地理位置、存续时间、持续运营能力以及可处置性等，因此适合这些重视商业项目且拥有一定规模运营情况良好的存量资产的房企，其中规模较大的国企央企则因其融资能力的优势更容易获得交易所的审批。
而在融资成本方面，2021年至今房企新发行的所有资产证券化产品的加权平均成本约为4.2%，相比之下房企在1-11月发行的境内债券加权平均成本约为4.09%，境外债券的加权平均融资成本为7.05%，整体融资成本也达到了5.33%。由此可见，由于资产证券化产品的背后是经过评估能稳定获得现金流的底层资产，因此即使是对于本身融资能力较强的规模房企而言也是融资成本较低的一种手段。
整体来看，2021年由于政府加强了对供应链ABS的限制，再加上房企债务危机影响了投资者信心，房地产资产证券化产品的发行8月之后陷入了断档。而在9月份之后，随着政府陆续释放信号略微解冻房企融资环境，11月房地产资产证券化产品的审批也得到了加速，未来房企的融资预计将会边际改善，但供应链ABS的发行占比可能会有所降低。
排版 | Jenny
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